Mutui ipotecari, deducibilità interessi passivi solo per la prima casa

Gli interessi passivi originati da un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto unitario di tre immobili, un’abitazione principale, la relativa pertinenza e un appartamento da ristrutturare, che in seguito potrà essere accorpato all’abitazione principale, sono detraibili solo per la quota relativa all’acquisto dell’abitazione principale e della sua pertinenza.

Con la risoluzione n. 117/E pubblicata ieri, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, per determinare la quota di interessi detraibile, è necessario individuare la percentuale del prezzo di acquisto unitario, imputabile all’acquisto delle unità catastali agevolabili, secondo la proporzione tra le rendite catastali dei singoli immobili.

Il contribuente che ha posto il quesito nello specifico ha acquistato, contraendo un unico mutuo, un fabbricato composto da tre unità immobiliari, rispettivamente classificate A/2 (adibita ad abitazione principale), A/3 (in fase di ristrutturazione per essere successivamente accorpata alla prima) e C/6 (pertinenza dell'abitazione principale). La domanda essenzialmente è dunque se è possibile fruire della detrazione del 19% sugli interessi passivi relativi alla parte del mutuo riguardante l'acquisto dell'abitazione principale e della sua pertinenza (immobili A/2 e C/6). Per stabilire l'importo agevolabile, l'interpellante propone di calcolare la percentuale delle rendite catastali delle due unità rispetto al prezzo globale dell'intero fabbricato e di applicare la stessa proporzione all'importo del mutuo. Tale possibilità è accolta dall'Agenzia dell'Entrate, in quanto, come stabilito dall'art. 15, co. 1, lettera b), del Tuir, è possibile usufruire della detrazione d'imposta del 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro, corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, comprese le relative pertinenze. L'agevolazione può essere fruita, quindi, per gli immobili A/2 e C/6, ma per la terza unità catastale, in corso di ristrutturazione, il beneficio fiscale è possibile solo quando la stessa sarà accorpata all'abitazione principale, secondo le volontà manifeste del contribuente. L'Agenzia approva le modalità di calcolo della quota di mutuo imputabile alle due unità per le quali compete la detrazione e ricorda che, nel caso in cui il mutuo stipulato abbia un valore superiore al costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile (comprensivo delle spese del notaio e degli altri oneri accessori), l'agevolazione va limitata solo al predetto costo, ricorrendo, per il calcolo degli interessi ammissibili alla detrazione, alla seguente formula (circolare 15/2005): (costo di acquisizione dell'immobile x interessi pagati) / capitale dato in mutuo